Il 2 dicembre 2019 è stato il termine ultimo per il versamento dell’acconto del 60% sulla cedolare secca sugli affitti.

Le regole per il versamento della cedolare secca “risalgono” al provvedimento delle Entrate del 7 aprile 2011 in base al quale erano stati previste per tutti i contribuenti due rate di acconto: la prima del 40% e la seconda del 60 per cento.

Per la cedolare secca il versamento dell’acconto per il 2019, andava effettuato, in unica soluzione, entro il 2 dicembre 2019, se inferiore a 257,52 euro ovvero in due rate, il 1° luglio 2019 (30 settembre per i soggetti Isa) e 2 dicembre 2019, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro.

L’acconto non è dovuto e l’imposta è versata a saldo, se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera 51,65 euro.

Secondo l’articolo 7, comma 2, del provvedimento del 7 aprile 2011, anche per il calcolo della ripartizione dell’acconto dovuto tra le due rate del 1° luglio 2019 (30 settembre 2019 per i soggetti Isa) e del 30 novembre (quest’anno spostato al 2 dicembre 2019, perché cade di sabato) ci sono delle regole ad hoc per la cedolare secca.

Prevede, infatti, che l’acconto del 95% venga pagato per il 40% con la prima rata e per il 60% con la seconda.

Cosa cambia dal 2020 per la cedolare secca

Con il Decreto fiscale 2020 cambiano i versamenti dell’acconto della cedolare secca.

A fornire precise istruzioni è la risoluzione numero 93/E pubblicata il 12 novembre 2019 dell’Agenzia delle Entrate.

Fino ad oggi il pagamento dell’acconto, se superiore a 257,52 euro, poteva essere effettuato in 2 rate, cosi calcolate:

• 40% entro il 30 giugno;

• 60% entro il 30 novembre.

A partire dal 2020, l’importo totale dell’acconto sarà pari al 90% dell’imposta dovuta cosi calcolata:

• 45% entro il 30 giugno;

• 45% entro il 30 novembre.

Infine, in relazione alla seconda rata del 30 novembre 2019 l’importo da pagare sarà del 50%, che sommato al 40% della prima rata colma l’importo dell’acconto previsto, come già detto, del 90%.

Affitto, come funziona la cedolare secca

A partire dal 2011 chi dà in locazione un immobile ad uso abitativo può beneficiare di un regime di tassazione agevolato conosciuto come “cedolare secca“.

E’ un’imposta fissa che può sostituire, a scelta del proprietario, la tassazione con le aliquote Irpef ordinarie.

L’imposta sostitutiva è stata introdotta con lo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere il fenomeno diffuso degli affitti in nero, anche se finora non ha dato i risultati sperati.
Un passo avanti a favore della cedolare secca è stato fatto con l’aumento della base imponibile dall’85 al 95% per la tassazione ordinaria, un provvedimento che ha reso quest’ultima ancora meno conveniente. Dal 1° gennaio 2013, infatti, la quota dei redditi da locazione non assoggetta a tassazione è stata ridotta di 10 punti percentuali passando dal 15% al 5%.

Ecco i requisiti e il funzionamento della cedolare.

CHE COS’È

E’ un’imposta ad aliquota fissa (cosiddetta flat tax) sui redditi da locazione di immobili che sostituisce il regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero:

• l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali,

• l’imposta di registro,

• l’imposta di bollo
  (queste ultime due imposte applicabili sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata o sulla proroga del contratto).

• addizionali regionali e comunali.

A COSA SI APPLICA

Alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali  da A1 a A11 (esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze (cantine, box) se affittate insieme all’abitazione. Sono esclusi gli immobili strumentali o relativi all’attività professionale o di impresa.

CHI PUÒ BENEFICIARNE

Tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione. Sono esclusi i contratti stipulati da imprese, professionisti e società commerciali. 

In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare indipendentemente dagli altri.

Gli immobili per i quali si può scegliere l’opzione sono:

• immobili ad uso abitativo delle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10);

• immobili commerciali di categoria catastale C\1 per il periodo di imposta 2019.

CHE TIPO DI CONTRATTI

Tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le mini-locazioni inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo vano.

CON QUALI ALIQUOTE

Sono previste due aliquote:

• 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni della durata);

• 10% per i contratti a canone concordato (ridotta al 15% con il decreto legge sull’Imu 102/2013 e successivamente con il Piano Casa 2014), cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la loro durata inferiore).

COME SI OTTIENE

Il locatore (proprietario) che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al conduttore (inquilino) con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa.

L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto compilando il modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi) utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, richiedendo la registrazione in ufficio oppure incaricando un intermediario abilitato.

RLI consente di registrare i contratti di locazione, comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni, esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca.

LIMITI

Rispetto alla tassazione ordinaria:

• si applica sull’intero canone annuale e non sul 95%;

• il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, nemmeno con l’aggiornamento Istat;

• non consente deduzioni o detrazioni fiscali dal reddito di locazione.
  Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi.

VANTAGGI

Rispetto alla tassazione ordinaria:

• le aliquote (21 o 19%) sono inferiori all’aliquota ordinaria più bassa (23%);

• incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).

COME SI VERSA

Dev’essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le scadenze previste per l’Irpef.

Le scadenze di versamento per l’acconto  sono le seguenti:

• in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre;

• in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio (40%) e 30 novembre (60%).

Affitto, perché la cedolare secca può diventare più conveniente

L’imposta sostitutiva è stata introdotta con lo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere così il fenomeno diffuso degli affitti in nero.

Una possibile rivincita per la cedolare potrebbe arrivare dall’aumento della base imponibile dei redditi da locazione ipotizzata per finanziare la riforma del lavoro.

Attualmente, infatti, chi sceglie il regime di tassazione ordinario paga l’Irpef sull’85% del canone annuo (una riduzione che tiene conto delle spese sostenute dal proprietario, ad esempio per la manutenzione dell’immobile).

Ma si pensa a un aumento al 95%, cosa che ridurrebbe la distanza tra le due basi imponibili – la cedolare si paga sul 100% del reddito – rendendo quest’ultima più competitiva.

In attesa di eventuali novità, vediamo come funziona al momento la nuova tassazione delle locazioni e cerchiamo di capire quando è conveniente.

Che cos’è	La cedolare secca è un’imposta ad aliquota fissa sui redditi da locazione di immobili che sostituisce il regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero: • l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali, • l’imposta di registro, • l’imposta di bollo (queste ultime due imposte applicabili sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata o sulla proroga del contratto).
A cosa si applica	Alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze (cantine, box) se affittate insieme all’abitazione. Sono esclusi gli immobili strumentali o relativi all’attività professionale o di impresa.
Chi può beneficiarne	Tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione. Sono esclusi  i contratti stipulati da imprese, professionisti e società commerciali. In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare indipendentemente dagli altri.
Che tipo di contratti	Tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le mini-locazioni inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo vano.
Con che aliquote	Sono previste due aliquote: • 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni della durata), • 19% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la loro durata inferiore).
Quali vantaggi ha	Rispetto alla tassazione ordinaria: • le aliquote (21 o 19%) sono inferiori all’aliquota ordinaria più bassa (23%); • incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).
Quali limiti ha	Rispetto alla tassazione ordinaria: • si applica sull’intero canone annuale e non sull’85%; • il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, nemmeno con l’aggiornamento Istat; • non consente deduzioni o detrazioni fiscali. Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi (guarda i calcoli).
Come si ottiene	Il locatore (proprietario) che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al conduttore (inquilino) con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa. L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (scarica il pdf) se: • i proprietari e gli affittuari non sono più di 3; • tutti i proprietari esercitano l’opzione per la cedolare secca; • il contratto riguarda una sola unità abitativa e un massimo di 3 pertinenze. Il modello semplificato deve essere presentato in via telematica entro 30 giorni dalla firma del contratto utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Nei casi in cui non ricorrono i requisiti per utilizzare il modello semplificato va usato il Modello 69.
Come si versa	Dev’essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le scadenze previste per l’Irpef. Le scadenze di versamento per l’acconto sono le seguenti: • in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre; • in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio (40%) e 30 novembre (60%).

La cedolare avvantaggia i proprietari immobiliari

Dalla valutazione dei vantaggi e dei limiti della cedolare secca si ricava una considerazione generale: l’imposta sostitutiva conviene soprattutto ai redditi più alti. Vediamolo con un esempio.

Per semplicità, ipotizziamo due soggetti che vivono col solo reddito da locazione (a canone libero):

• Tizio: ha un solo appartamento che affitta a 1.000 euro al mese (reddito annuo: 12mila euro),
• Caio: ha dieci appartamenti che affitta sempre a 1.000 euro ciascuno (reddito annuo: 120mila euro).

Ecco rispettive tassazioni applicando la cedolare o il regime ordinario (considerando, sempre per semplicità, solo l’Irpef e l’imposta di registro ed escludendo eventuali detrazioni):

	Tizio (€ 12.000)	Caio (€ 120.000)
Cedolare secca	21% di 12.000 = € 2.520	21% di € 120.000 = € 25.200
Regime ordinario	Irpef:  • base imponibile (*): € 11.400  • imposta (aliquota minima del 23%): € 2.622  Imposta di registro:  • 2% di 12.000 = € 240Imposizione totale: € 2.862	Irpef: • base imponibile (*): € 114.000 • imposta (per i redditi superiori a € 75.000 l’aliquota marginale è il 43%): € 42.190  Imposta di registro: • 2% di 120.000 = € 2.400 Imposizione totale: € 44.590
Risparmio con la cedolare	€ 342  (-12%)	€ 19.390  (-43,5%)

(*) Per i redditi di locazione l’imposta si calcola sul 95% del canone annuo.

I numeri parlano da sé. Per il reddito inferiore la differenza è ridotta, per quello superiore la cedolare dimezza quasi l’imposta. 

16 Dicembre 2019