Contratti di locazione ad uso abitativo e contratti di comodato – tipologie previste

CONTRATTO A CANONE LIBERO

(art. 2 comma 1 L.431/98)

Modulo Contratti di locazione
Documenti necessari

DURATA: 4 anni rinnovabile per altri 4 anni

DETERMINAZIONE DEL CANONE: l’entità del canone liberamente determinata tra le parti.
Questo tipo di contratto di locazione residenziale consente una limitata libertà contrattuale in quanto, se da un lato locatore e conduttore possono liberamente concordare l’importo del canone annuo di locazione, dall’altro, la norma detta stringenti vincoli per la durata temporale dello stesso.
Il contratto può essere stipulato per la durata di quattro anni (si può prevedere un periodo superiore ma non inferiore) rinnovabile per altri quattro.
Alla scadenza degli otto anni le parti possono:

– rinnovare a nuove condizioni (dandone comunicazione con lettera raccomandata 6 mesi prima della scadenza)
– rinunciare al rinnovo (dandone comunicazione con lettera raccomandata 6 mesi prima della scadenza)
– rinnovare tacitamente alle medesime condizioni.

DISDETTA ANTICIPATA
Le parti possono:

• CONDUTTORE (ART.3 C.6) qualora ricorrano gravi motivi può recedere dal contratto in qualsiasi momento dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi tramite lettera raccomandata
• LOCATORE (ART.3 C.1) i motivi sono tassativamente elencati dalla normativa (es. utilizzazione immobile per se o per propri familiari, vendita immobile) possono essere fatti valere solo allo scadere dei primi quattro anni di locazione

Contenuti del contratt

  • Dati anagrafici del locatore e del conduttore
  • Dati dell’immobile, quali ubicazione, caratteristiche (numero vani, accessori, ecc.), rendita catastale, condizione e stato al momento dell’inizio locazione, destinazione, ecc.
  • Durata della locazione (minimo 4 anni + 4) ed eventuale regolamentazione del recesso anticipata
  • Dati relativi al corrispettivo, quali canone di locazione, aggiornamento istat, clausole relative alla morosità
  • Ammontare del deposito cauzionale
  • Ripartizione delle spese per manutenzione ordinaria e straordinaria, ed oneri accessori
  • Ripartizione delle spese di registrazione
  • Clausole di divieto (es. sublocazione, cambio d’uso)
  • Eventuali altri accordi (es. visitare immobile da parte del locatore, esonero responsabilità per danni provocati dal conduttore

Per i contratti oggetto di registrazione relativi ad unità immobiliari le parti devono stipulare una clausola contrattuale con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e la documentazione relativa all’attestazione della prestazione energetica, pena l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

 CONTRATTO CONCORDATO CONVENZIONALE (art. 3 comma 2 L.431/98)

DURATA: 3 anni rinnovabile per altri 2 anni

DETERMINAZIONE DEL CANONE: il canone di locazione per questo tipo di contratto è calmierato ovvero più basso rispetto a quello di mercato. L’importo del canone non è determinato dalla libera contrattazione tra le parti ma sulla base di specifici accordi tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. La sottoscrizione di questa tipologia di contratto da diritto ad agevolazioni fiscali per la fruizione delle quali lo stesso deve essere sottoscritto con l’assistenza di almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, o in alternativa si dovrà acquisire una apposita attestazione rilasciata dalle suddette organizzazioni, pena la non fruibilità delle agevolazioni.

• Trascorsi i primi 3 anni, le parti possono provvedere al rinnovo del contratto per altri 3 anni anche con nuove condizioni, in caso di inerzia il contratto automaticamente è prorogato per 2 anni
• Trascorsi i 2 anni di proroga le parti possono:
Rinnovare il contratto oppure rinunciare al rinnovo dandone comunicazione scritta a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza
• Se non previsto diversamente in sede contrattuale, se le parti non promuovono alcuna iniziativa, il contratto si considera tacitamente rinnovato

Disdetta anticipata

• CONDUTTORE (ART.3 C.6) qualora ricorrano gravi motivi può recedere dal contratto in qualsiasi momento dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi tramite lettera raccomandata
• LOCATORE (ART.3 C.1) alla prima scadenza (3 anni) i motivi sono tassativamente elencati dalla normativa (es. utilizzazione immobile per sé o per i propri familiari, vendita immobile) possono essere fatti valere solo allo scadere dei primi tre anni di locazione

Contenuti del contratto
Dati anagrafici del locatore e del conduttore
Dati dell’immobile, quali ubicazione, caratteristiche (numero vani, accessori, ecc.), rendita catastale, condizione e stato al momento dell’inizio locazione, destinazione, ecc.)
Durata della locazione (minimo 3 anni + 2) ed eventuale regolamentazione del recesso anticipato
Dati relativi al corrispettivo, quali canone di locazione, aggiornamento istat, clausole relative alla morosità
Ammontare del deposito cauzionale
Ripartizione delle spese per manutenzione ordinaria e straordinaria, ed oneri accessori
Ripartizione delle spese di registrazione
Clausole di divieto (es. sublocazione, cambio d’uso)
Eventuali altri accordi (es. visitare immobile da parte del locatore, esonero responsabilità per danni provocati dal conduttore

Per i contratti oggetto di registrazione relativi ad unità immobiliari le parti devono stipulare una clausola contrattuale con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e la documentazione relativa all’attestazione della prestazione energetica, pena l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

CONTRATTO TRANSITORIO

(art.5 comma 1 L.431/98)

DURATA: da 1 a 18 mesi

DETERMINAZIONE DEL CANONE: l’entità del canone è definita secondo accordi territoriali che definiscono un importo minimo ed uno massimo.

Le cause che giustificano e che permettono la transitorietà di questi contratti di locazione, sia per il locatore che per il conduttore, sono ricomprese in specifici accordi locali siglati con un accordo locale fra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini nel comune interessato.
Alla scadenza del contratto lo stesso si ritiene concluso senza la necessità di alcuna comunicazione ne’ da parte del locatore ne’ da parte del conduttore, anche se dovessero essere ancora esistenti le cause di transitorietà, le parti dovranno sottoscrivere nuovo contratto.
Il contratto-tipo “transitorio” dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza transitoria del locatore e del conduttore, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima del termine stabilito nel contratto.
Qualora il locatore non adempia a quest’obbligo o nel caso in cui siano venute meno le cause di transitorietà abitativa, la durata del contratto transitorio verrà sostituita da quello libero.
L’esigenza abitativa “transitoria” dovrà essere opportunamente documentata ed allegata al contratto.
Disdetta anticipata

• CONDUTTORE qualora ricorrano gravi motivi può recedere dal contratto in qualsiasi momento dandone comunicazione al locatore con preavviso liberamente da concordare all’interno del contratto
• LOCATORE la norma non fa riferimento alla possibilità di recedere in via anticipata da parte del locatore

Contenuti del contratto

  • Dati anagrafici del locatore e del conduttore
  • Dati dell’immobile, quali ubicazione, caratteristiche (numero vani, accessori, ecc.), rendita catastale, condizione e stato al momento dell’inizio locazione, destinazione, ecc.)
  • Durata della locazione (minimo 1mese massimo 18 mesi)
  • Dati relativi al corrispettivo, quali canone di locazione, aggiornamento istat, clausole relative alla morosità
  • Ammontare del deposito cauzionale
  • Ripartizione delle spese per manutenzione ordinaria e straordinaria, ed oneri accessori
  • Ripartizione delle spese di registrazione
  • Clausole di divieto (es. sublocazione, cambio d’uso)
  • Eventuali altri accordi (es. visitare immobile da parte del locatore, esonero responsabilità per danni provocati dal conduttore
  • Facoltà di recesso per il conduttore per motivi gravi
  • Dichiarazione conduttore/locatore delle cause che hanno richiesto la transitorietà del contratto
  • Obbligo espresso per il locatore di conferma dei motivi che richiedono la transitorietà del contratto
  • In caso di mancata conferma la previsione di maggior durata del canone (4 anni)
  • nel caso il locatore sia rientrato in possesso dell’immobile, ma entro 12 mesi non adibisca lo stesso agli usi dichiarati nel contratto, il conduttore ha diritto ad un risarcimento pari a 36 mensilità
  • riferimenti attestazione prestazione energetica

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI (art.5 comma 2 L.431/98)

DURATA: da 6 mesi a 36 mesi

DETERMINAZIONE DEL CANONE: è vincolato dagli accordi locali come per il contratto concordato

Questo tipo di contratto può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate, a studenti regolarmente iscritti ad un corso di laurea.

 

CONTRATTO CONCORDATO CONVENZIONALE

Il locatore che stipula un contratto di locazione a canone convenzionato, nell’ipotesi di tassazione ordinaria ha diritto ad una serie di agevolazioni, le casistiche sono:
– Imposte sul reddito: al 95% canone di locazione, si sottrae una riduzione 30% per ottenere il reddito imponibile
– Imposta di registro: vi è una riduzione del 30%
– Imposta municipale propria: i comuni possono prevedere agevolazioni per i locatori (ad esempio riducendo l’aliquota)

Agevolazioni fiscali per il conduttore
Il conduttore che stipula un contratto di locazione ha diritto ad una serie di agevolazioni fiscali che si sostanziano in detrazioni, le casistiche sono:
– Inquilino che adibisce l’immobile locato ad abitazione principale
– Inquilino che ha trasferito la propria residenza per motivi di lavoro
– Giovani inquilini che hanno l’età compresa tra 20 e 30 anni
– Studente universitario iscritto ad un corso di laurea presso università ubicata in un comune diverso da quello di residenza

TASSAZIONE SOSTITUTIVA DEI CANONI DI LOCAZIONE ‘CEDOLARE SECCA’

La “cedolare secca” è un regime fiscale facoltativo e consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionali e comunali. Per i contratti per i quali si è optato per la “cedolare secca” non dovranno essere pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. L’opzione per la “cedolare secca” non sostituisce comunque l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

L’opzione per “cedolare secca” può essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, in presenza di un contratto ordinario, dandone comunicazione scritta (attraverso Raccomandata R/R) da inviare al Conduttore. La scelta della cedolare implica la rinuncia da parte del locatore di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’ prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato, Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% , ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017, ed ulteriormente prorogata per le annualità 2018 e 2019. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

 

CONTRATTO DI COMODATO D’USO

art . 1803 codice civile

 

DURATA: non vi è un vincolo temporale previsto dalla normativa.

DETERMINAZIONE DEL CANONE: gratuito.

E’ un contratto col quale una parte consegna una cosa mobile o un bene immobile ad un’altra  affinché se ne serva per un determinato periodo di tempo o per un determinato uso, con l’obbligo di restituire la cosa ricevuta.

Il contratto di comodato è essenzialmente gratuito.

All’interno del contratto di comodato vi sono due figure:

– COMODANTE è il soggetto che concede il bene in comodato

– COMODATARIO è il soggetto che riceve il bene in comodato

Per i beni immobili il contratto di comodato deve essere stipulato in forma scritta e registrato presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione .

Per la stipula di questa tipologia di contratto non è necessaria l’APE (attestazione prestazione energetica).

 COMODATO GRATUITO E IUC

La legge di stabilità 2016 ha completamente rivisto la gestione dei contratti di comodato gratuito correlati all’IMPOSTA UNICA COMUNALE.  Per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito è prevista una riduzione del 50% della base imponibile utilizzata per la determinazione dell’imposta.

Vi sono delle restrizioni per ottenere la riduzione dell’imposta al 50% :

– si deve essere proprietari di un solo immobile, oppure di due immobili, gli immobili (devono essere ad uso abitativo) devono essere ubicati nello stesso comune e uno dei due deve essere necessariamente abitazione principale del proprietario;

– nel caso di due immobili devono essere ubicati nel medesimo comune dove il proprietario ha la residenza.

Vanno considerate anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l’abitazione principale ovvero una per ogni categoria C2, C6 e C7.

Il comodato oggetto dell’agevolazione è solo quello stipulato tra parenti di primo grado ovvero tra figli e genitori.

Il comodatario deve usare l’immobile in comodato come sua abitazione principale quindi deve avere la residenza e la dimora abituale nell’immobile avuto in comodato.

Modulo Contratti di locazione

Documenti necessari